Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Доходные дома

Доходные дома

По прогнозам Минрегионразвития, к 2020 году за счет создания доходных домов рынок аренды должен вырасти до 20-30% от общего объема жилого фонда.

При этом многие вопросы, связанные с развитием данного направления, по-прежнему остаются без ответов. К примеру, как обеспечить относительно быструю окупаемость таких проектов при планируемой арендной ставке типовой квартиры в доходном доме на уровне 10 000 рублей.

В условиях низкого уровня обеспеченности жильем и ограниченного платежеспособного спроса в России в приоритет выходят такие инструменты, как ипотечное кредитование и развитие сегмента арендного жилья. На фоне динамично развивающегося рынка ипотеки тема доходных домов пока остается в тени, так как рынок арендного жилья находится в зачаточном состоянии.

Мировой опыт показывает, что наибольшее распространение идея доходных домов получила в странах с сильной внутренней трудовой миграцией. Однако, несмотря на то, что в России трудовая миграция развита недостаточно серьезно, существуют исключения в виде регионов, активно привлекающих рабочую силу и отличающихся высоким уровнем жизни. К ним, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, относятся, к примеру, Тюменская и Свердловская области, Краснодарский край. Стоит учитывать и такой фактор, как миграция ученическая. В сложившихся вузовских центрах, таких как Новосибирск, Томск и Екатеринбург наблюдается значительная нехватка недорогого жилья для аренды.

10781_2.gif

Доходные дома в Германии

Предметом исследования Фонда "РЖС", в 2010 году стала готовность населения нашей страны к потреблению такой услуги, как аренда жилья. По уточненным данным, потребность в улучшении жилищных условий в России сегодня испытывают 28,7 млн. семей. При этом улучшать жилищные условия путем аренды готовы лишь 1,4 млн. семей (это 5% от всего числа семей, испытывающих потребность в улучшении жилищных условий). Отметим, что после разъяснения сути аренды жилья в доходных домах, заинтересованность в рассмотрении данной услуги возникает у 11 млн. семей с потребностью в жилье в 763 млн.кв.м. Прирост в 9,6 млн. семей формируется за счет "переключения" с других способов улучшения жилищных условий, в том числе получения квартир в рамках государственных и муниципальных программ (2,8 млн. семей) и приобретения готовых квартир (2,3 млн. семей). Величина средней арендной платы оценивается в 8 500 руб. в месяц.

Совокупный платежеспособный спрос на арендное жилье в текущих условиях составляет 57 млн. кв. м (1,2 млн. семей). Средняя сумма ежемесячной платы составит 15 600 руб. на семью.

Отметим некоторые особенности рынка арендного жилья. Так, спрос на арендное жилье высокоэластичен к величине арендной платы. При средней величине арендной ставки в 10 тыс. рублей в месяц спрос на арендное жилье составит около 35% от общей потребности.

Согласно данным исследования, семьи, готовые воспользоваться данной услугой, рассматривают, прежде всего, опции средне- и долгосрочной аренды (от 1 года до 5 лет и на срок более 10 лет). Доля краткосрочных договоров до 1 года не превышает 5% от общего числа договоров аренды.

3c8457361884.jpg

Дореволюционный доходный дом в Санкт- Петербурге 

Что касается предпочтений по типам жилья для аренды, то наиб

ольший спрос приходится на многоквартирные дома (66% семей). Особый интерес для потенциальных арендаторов представляют однокомнатные (со средней площадью 35 кв.м.) и двухкомнатные (со средней площадью 55 кв.м.) квартиры. Возможность аренды индивидуальных домов с участком земли выбрало 29% семей. Наиболее востребованные параметры такого жилья: площадь дома в пределах 80 - 100 кв.м, размер земельного участка 3-10 соток. При этом 41% семей предпочло бы арендовать кирпичные дом, 28% - деревянные. Жилье в таунхаусах для аренды выбрало лишь 5% семей.

Абсолютное большинство семей предпочло бы снимать жилье у государственной или муниципальной компании (83% семей). В возможности последующего выкупа арендуемого жилья заинтересовано 77% семей, в том числе в рассрочку – 68% семей. Также наблюдается устойчивый интерес в возможности выкупа арендуемого жилья с использованием социальных выплат, субсидий на жилье, государственных жилищных сертификатов, материнского капитала. Данный вариант считает приемлемым 32% семей.

kvartira41.jpg

Современный доходный дом

Важнейшим фактором отсутствия интереса инвесторов к сегменту арендного жилья является длительный срок окупаемости проектов. На сегодняшний день он составляет 7-12 лет в сегменте элитного жилья и до 20 лет в сегменте эконом-класса.

Большинство проектов, реализуемых, на территории Москвы, относится к сегменту элитного жилья и является экономически успешным. Для определения границ экономической окупаемости проектов в эконом-классе можно ориентироваться на показатели в 7 лет, однако для обеспечения подобных показателей необходима разработка дополнительных мер привлечения инвесторов.

Наиболее очевидной в сложившейся ситуации видится возможность предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Однако, как показали расчеты, значительного влияния на повышение доходности проектов такая форма государственной поддержки оказать не может.

Таким образом, ощущается потребность в разработке мер государственной поддержки, которые уравняли бы затраты на содержание квартирного фонда "белого" инвестора с затратами физических лиц, являющихся участниками рынка арендного жилья в его нынешнем виде.

Основная задача инвестора - вернуть средства, вложенные в реализацию проекта. Если создать адекватное налогообложение и понизить тарифы на жилищно-коммунальные услуги для жилья, предоставляемого в аренду юридическим лицам, можно получить реально действующий рынок в этой сфере.


Николай Шмелев, руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС

Источник: Финам


Количество просмотров: 4581
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы