Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Ипотека в экзотических валютах

Ипотека в экзотических валютах

#42978# Сегодня ипотечный кредит можно взять не только в рублях, долларах или евро, но и в швейцарских франках и японских иенах. Почему банки ввели в свои продуктовые линейки кредитные предложения в экзотических валютах и стоит ли их рассматривать? Ответы в нашей статье.

Алексей САЛО

Насколько валюта экзотическая?
Мы привыкли иметь дело с привычной для нас валютой. Такой, как рубль, доллар, евро. Все остальные кажутся настоящей экзотикой. Однако, к примеру, швейцарский франк «экзотической» валютой является только для жителей России и стран СНГ. В Европе же эта денежная единица очень популярна и немало ипотечных кредитов оформляется именно в ней. Ведь швейцарский франк — одна из самых стабильных валют в мире, колебания курса которой гораздо слабее, чем у доллара или евро. Таким образом, франк очень привлекателен для долгосрочных кредитов, каким, собственно, и является ипотека.

Кроме того, базовая учетная ставка Центрального банка Швейцарии составляет менее двух процентов, что дает возможность российским банкам получить деньги на очень выгодных условиях. Учетная ставка (она же ставка рефинансирования), говоря простым языком, — это процент, под который центральный банк страны дает деньги в кредит коммерческим банкам. Благодаря этому российские банки готовы сегодня предоставить кредиты во франках под относительно невысокие проценты — 8–9,5 годовых, что по сравнению с 10–11 процентами в долларах или евро, согласитесь, смотрится лучше.

Из всего вышесказанного следует, что для банков выдача кредитов в «экзотической» валюте — это неплохой способ заработать. Поэтому все больше кредитных организаций разрабатывает ипотечные программы в непривычных для нас денежных единицах. Кредит в иенах, например, сегодня можно получить под 6,45–7,6 процента годовых. Но так ли все радужно на самом деле, как кажется на первый взгляд? Разбираемся дальше.

Простые расчеты
Если сделать несложные расчеты, оперируя лишь процентной ставкой, то преимущество ипотечного кредита, к примеру, в швейцарских франках перед кредитом в привычной нам валюте налицо. Допустим, мы хотим взять кредит на сумму 150 000 долларов на 10 лет. Долларовый кредит нам обойдется в среднем в 10,5 процента годовых, тогда как ипотека в швейцарских франках — в 9 процентов. Наши расчеты показали следующее (см. таблицу 1). Уточним: в расчетах использовались программы «Банка Москвы».

Итак, мы видим, что, рассчитываясь по кредиту с банком швейцарскими франками, мы сэкономим 14 000 долларов (92 400 — 78 300). Согласитесь, сумма немаленькая и она нам пригодится, скажем, на ремонт в новой квартире.
Однако, узнав о такой существенной экономии, не спешите заключать договор в экзотической валюте. Лучше продолжим наши расчеты.

Таблица 1

 

Доллар США

 

Швейцарский франк

 

Сумма кредита

 

150 000

 

156 000 (= 150 000 $)

 

Уплаченная сумма

 

242 400

 

237 000

 

Переплата в валюте кредита

 

92 400

 

81 000 (= 78 300 $)

 

Переплата в (%)

 

61,6

 

52,3

 



Караул, инфляция?!
Россияне устали безуспешно «прятать» свои накопления от постоянно растущей инфляции. А вот заемщикам, в отличие от инвесторов, инфляция всегда на руку. Ведь чем сильнее обесценивается валюта, в которой был взят кредит, тем меньше денег человек потратит на его погашение.

В последние годы мы наблюдаем постоянное падение курса доллара (см. рисунок 1). А вот швейцарский франк по отношению к доллару с каждый годом все сильнее укрепляет свои позиции (см. рисунок 2). Таким образом, падение доллара удешевляет кредит, а укрепление франка, напротив, делает кредит дороже. Поэтому при решении вопроса: «В какой валюте брать кредит?» — не забывайте об этом нюансе.

Дефляция (повышение покупательной способности национальной валюты) в Швейцарии может добавить около 0,8 процента к банковской процентной ставке (все зависит от текущей экономической ситуации в Швейцарии). Как было сказано ранее, швейцарский франк наряду с фунтом стерлингов является валютой с самым стабильным курсом в мире. Это приводит к тому, что в периоды экономической или политической нестабильности инвесторы стараются переждать кризис в надежных активах, в результате чего курс указанных валют только растет.

Таким образом, с одной стороны, для заемщика более выгодна та валюта, курс которой на протяжении уже долгого времени показывает постоянное падение (пусть даже и с колебаниями), так как это означает, что и в будущем валюта может обесцениваться, а вместе с ней и наш кредит. С другой стороны, если курс слишком нестабилен, есть вероятность того, что он начнет расти.

Конвертация…
И, конечно же, нельзя забывать о конвертации. Ее избежать не удастся. Ведь цена на квартиру будет указана скорее всего в долларах или рублях, но никак не в иенах или франках. Поэтому при конвертации заемщик понесет определенные потери. Разница между покупкой и продажей франков заметно больше, чем у доллара (около 3–6 процентов против 0,4–1 процента). Таким образом, сумма кредита будет переведена в рубли по более низкому курсу, а возвращать долг придется по более высокой ставке. При кредите в 156 000 франков за весь срок кредитования — 10 лет можно потерять от 4500 до 9360 франков.

Порядок погашения кредита в экзотической валюте такой же, как займа в рублях или долларах. То есть долг возвращается в той валюте, в которой был взят кредит. Заемщик может купить франки в ближайшем обменном пункте, прийти в банк и внести очередной платеж. Если же найти обменный пункт, где франки водятся в «свободной» продаже проблематично, придется класть на кредитный счет рубли, доллары или евро, а банк уже сам произведет конвертацию и зачислит платеж. Как правило, кредитные учреждения производят конвертацию по курсу, установленному в этом банке. А он не всегда привлекателен для заемщика.

Налоги
Проблемы не ограничиваются лишь конвертацией. Согласно российскому налоговому законодательству, если процентная ставка по рублевому кредиту ниже чем 3/4 ставки рефинансирования (на сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 11 процентов), а по валютному ниже 9 процентов, то у заемщика возникает экономия на процентах. Такая экономия считается материальной выгодой и подлежит налого-обложению по ставке 35 процентов.

К примеру, мы взяли кредит в японских иенах под 7,6 процента годовых. Таким образом, разница между кредитной ставкой и ставкой, установленной Налоговым кодексом (9 процентов), будет равна 1,4 процента. Полученная экономия (материальная выгода) и будет облагаться НДФЛ.

Однако начиная с 1 января 2008 года этот порядок не распространяется на ипотечные кредиты. Правительство решило несколько облегчить долю заемщиков, и в налоговое законодательство были внесены поправки. В соответствии с этими новшествами из перечня доходов в виде материальной выгоды исключаются доходы, полученные от экономии на процентах за пользование кредитными деньгами на покупку или строительство жилья (дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них). Проще говоря, налог с экономии на процентах по ипотечному кредиту платить не надо.

Но, как водится, наши законодатели не могут обойтись без сложностей и полумер. Не изменили своим принципам они и здесь. Оказывается, право не платить налог с материальной выгоды законотворцы «привязали» к праву на получение имущественного вычета. То есть получить освобождение от уплаты налога с матвыгоды заемщик сможет лишь в том случае, если он имеет право воспользоваться имущественным вычетом. Если же человек уже воспользовался этой налоговой льготой (имущественный вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни и по одному объекту недвижимости), то ему придется платить налог с дохода в виде материальной выгоды.

Таким образом, изначально вроде бы низкая ставка по «экзотическому» кредиту в результате влетает в копеечку.

Что в итоге?!
При анализе всего вышесказанного становится понятно, что нужно хорошо подумать, прежде чем сделать выбор в пользу экзотической валюты. Низкая ставка — это только видимая часть айсберга. Налоги, потери при конвертации, комиссии, рост курса валюты — все это может увеличить процентную ставку. Ипотека, впрочем, как и другие кредиты в экзотической валюте, больше подходит людям, хорошо разбирающимся в финансовом рынке (валютном, в частности). Простому же человеку лучше брать кредиты в привычных валютах: меньше шансов ошибиться. 

#42974# Рис. 1 US Dollar Index, USDX – курс доллара по отношению к корзине валют с 2000 по 2008 годы
















#42972# Рис. 2 Курс доллара США к швейцарскому франку на рынке Forex с 1998 по 2007 годы


Источник: © Семейный бюджет, 2008, № 8


Количество просмотров: 14040
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы