Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Ипотека

Как сэкономить на ипотеке?

Как сэкономить на ипотеке?

#45410# Несмотря на то что ипотека считается далеко не дешевым удовольствием, для многих она является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Какова же сегодня цена ипотеки и какие факторы оказывают влияние на ее стоимость? Попытаемся это выяснить. Евгений ЗАМКОВСКИЙ

Процентная ставка
Основным фактором, от которого зависит размер выплат по ипотеке, является процентная ставка банка. Именно она определяет величину главной статьи расходов по обслуживанию ипотечного кредита. По своей сути процентная ставка является той суммой, которую заемщик платит за пользование кредитными ресурсами. Она покрывает не только сумму выданного кредита, но и обеспечивает рентабельность данной банковской услуги.
Величина процентной ставки устанавливается индивидуально при заключении кредитного договора и зависит от многих параметров. Процентные ставки бывают двух видов: фиксированная и плавающая. В первом случае она представляет собой некоторую постоянную величину, которая остается неизменной на протяжении всего периода кредитования. Использование фиксированной ставки является для заемщика более безопасным вариантом, так как позволяет оградить его от возможных рыночных колебаний. С другой стороны, в случае общего падения рынка заемщик вынужден будет платить лишние деньги.
Преодолеть это обстоятельство можно, взяв кредит с плавающей процентной ставкой. Ее размер привязан к состоянию определенных рыночных индикаторов, то есть он находится в зависимости от рыночной конъюнктуры. В частности, можно встретить программы, в которых процент по ипотеке ориентирован на индексный показатель LIBOR, представляющий собой усредненную ставку на рынке межбанковских кредитов. Плавающая ставка с использованием LIBOR формируется на основе двух составляющих — значения самого индекса и фиксированного процента, установленного банком. Поэтому чем ниже значение индикатора, тем меньше общий размер ставки по ипотечному кредиту и соответственно величина клиентских выплат.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Кажущаяся привлекательность плавающей процентной ставки может оказаться обманчивой. Несмотря на все достоинства, такой кредит является довольно рискованным предприятием, ибо перекладывает на плечи заемщика основную долю кредитных рисков, застраховаться от которых в течение продолжительного времени практически невозможно. В связи с этим не исключено, что подобный вариант может обойтись заемщику существенно дороже, нежели он предполагал в момент заключения договора.

Схема погашения
Далеко не последнюю роль при формировании стоимости ипотеки играет схема погашения кредита. Платежи делятся на аннуитетные и дифференцированные. Главное отличие между ними заключается в разнице между системами распределения долга и начисляемых процентов.
При аннуитетной схеме клиент погашает кредит следующим образом: он ежемесячно отдает банку одинаковую сумму, которая формируется из части основного долга и начисленных процентов. Причем основной упор делается на погашение процентов по кредиту, которые в первые месяцы занимают основную долю выплат. С течением времени доля процентов в платеже снижается, а доля основного долга увеличивается.
При дифференцированной схеме оплата кредита выглядит несколько иначе: основной долг делится на равные части (обычно по месяцам), а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. Таким образом, оплата кредита осуществляется как бы по убывающей — на начальном этапе заемщик расходует большие суммы, которые с каждым платежом уменьшаются.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Сравнительный анализ схем погашения кредита показывает, что дифференцированный подход является для заемщика менее затратным, что позволяет обеспечить существенную экономию.
Сроки кредитования
Одним из немаловажных факторов, влияющих на сумму расходов по ипотеке, является срок кредитования. В настоящее время ипотечный кредит можно взять на 1–30 лет. Следует знать, что при оформлении ипотеки кредитные учреждения обращают внимание на возраст заемщика и требуют, чтобы получатель займа на момент окончания выплат был не старше установленного порога. Речь идет о наступлении пенсионного возраста, который на сегодня составляет 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Случаи выдачи кредита, который бы «захватывал» пенсионный период, крайне редки, а поэтому могут рассматриваться лишь как исключения из существующих правил.
 
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Перед тем как выбрать ипотечную программу, необходимо трезво оценить собственные силы и по мере возможности самостоятельно просчитать лучшие сроки кредитования. Нужно соизмерить величину собственных доходов с размером ежемесячных платежей по кредиту. При этом следует помнить, что в большинстве случаев чем продолжительнее срок, тем выше процентная ставка (в среднем на 0,2–0,3 процента) и общая сумма ипотечных выплат. Более того, чем  больше срок кредита, тем больше банк сможет на вас заработать. Например, если вы берете 5 000 000 рублей под 11 процентов годовых сроком на 10 лет, то в итоге заплатите банку 8 265 000 рублей. Если же при прочих равных условиях вы возьмете эту же сумму на 20 лет, то банку придется отдать уже 12 390 000 рублей. А поэтому не стоит стремиться к искусственному увеличению срока кредитования без особой необходимости. Это позволит сэкономить немалую сумму.
Первоначальный взнос
Размер процентной ставки при ипотеке напрямую связан с размером первоначального взноса, то есть суммы, которую заемщик готов оплатить самостоятельно. Размеры первоначального взноса устанавливаются банками индивидуально в зависимости от вида ипотечной программы и, как правило, колеблются в пределах от 10 до 50 процентов от стоимости недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Финансовое участие заемщика является для ряда банков принципиальным моментом, а поэтому они готовы уменьшать процентные ставки по мере увеличения первоначального взноса. Это объясняется тем, что сумма, выплаченная в качестве первоначального взноса, является в определенном смысле гарантией того, что в случае дефолта заемщика банк сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже суммы выданного кредита. Кроме того, у человека, заплатившего из своего кармана, возникает повышенное чувство ответственности, связанное с выполнением собственных обязательств по кредитному договору.
Способ подтверждения доходов
Размеры выплат по ипотечному кредиту зависят и от способа подтверждения доходов. Варианты бывают разные, но принцип, которым руководствуются банки, остается неизменным: чем более надежным способом клиент сможет подтвердить свой доход, тем ниже будет процентная ставка. Подтверждать доход, естественно, нужно не словами, а соответствующими бумагами и справками. Причем банк интересует не только абсолютная сумма ваших доходов, но и их регулярность, а также законность происхождения.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Наиболее убедительной формой подтверждения доходов является официальная справка по форме 2-НДФЛ, которая выдается в бухгалтерии предприятия и показывает исключительно «белый доход» сотрудника по основному месту работы. Как правило, банк запрашивает справку о доходах из расчета последних шести месяцев. Однако в ряде случаев этого срока может оказаться недостаточно, особенно когда речь идет о больших объемах кредитования. И это вполне разумно: чем серьезнее сумма, тем строже требования, предъявляемые банком.
Валюта
Если мы решили оформить ипотечный кредит, то следует задуматься еще над одним немаловажным вопросом, а именно: в какой валюте брать заем? В настоящее время имеются широкие возможности для выбора. Банки предлагают пять типов валют: рубль, доллар, евро, японская иена и швейцарский франк. Среднерыночные процентные ставки (вне зависимости от типа недвижимости и способа подтверждения дохода) по ним приблизительно таковы: в рублях — 12,5 процента годовых, в долларах и евро — 11 процентов, в швейцарских франках и японских иенах — 8 процентов.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Кредиты в иностранных валютах предоставляются банками на более выгодных условиях, нежели в рублях. Однако, по мнению ряда специалистов, принципиальным при выборе валюты кредитования является все-таки не величина процентной ставки, а то, в какой валюте заемщик получает доход. Ведь потери на конвертации и скачках валютного курса могут нивелировать разницу и существенным образом повлиять на общий размер выплат по кредиту. Таким образом, получается следующее: если заемщик берет рублевый кредит, то он получает определенную независимость в плане валютных колебаний, но оплачивает это удовольствие более высокой процентной ставкой. В противном случае появляется возможность сыграть на разнице курсов, что при благоприятном стечении обстоятельств позволит сэкономить на стоимости кредита, а при негативном раскладе приведет к дополнительным тратам. В конечном итоге последнее слово остается за заемщиком. Ему решать: уберечься от скачков курсов валют или попытаться сэкономить на стоимости кредита.
Объект недвижимости
Общие расходы заемщика по содержанию ипотечного кредита зависят и от выбранного им жилья. Как правило, ипотечные программы, рассчитанные на покупку квартир, стоят несколько дешевле, чем кредиты  на приобретение индивидуального дома, причем не важно, находится он в черте города или за его пределами. Причина такого различия заключается в оценке ликвидности объекта недвижимости, находящегося под залогом и сопряженных с этим кредитных рисков.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Покупка готового жилья по сравнению с новостройками также обойдется заемщику дешевле (в среднем на 1,5–2 процента). Прежде всего потому, что на первичном рынке почти всегда отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, а в качестве залога выступают имущественные права граждан. Кроме того, существуют и другие специфические риски, в числе которых риск «недостроя», риск повторных продаж и т. д. Именно поэтому многие банки не кредитуют новостройки. Те же, кто осмелился вступить на этот тернистый путь, пытаются компенсировать возможные проблемы повышением процентных ставок, ужесточением требований к заемщику и другими превентивными действиями.
Дополнительные расходы
При оформлении ипотечного кредита заемщику не избежать ряда дополнительных расходов. Некоторые из них представляют собой разовые затраты, другие же выплачиваются в течение всего периода кредитования.
Джентльменский набор расходов зависит от условий конкретного банка, предоставляющего ипотечный кредит, а их общая сумма может достигать 1,5 процента от объема кредитования. К дополнительным расходам, которые есть практически в любом банке, можно отнести: оплату услуг риелтора, нотариуса и оценщика, страховые платежи, сбор за рассмотрение кредитной заявки, открытие ссудного счета и т. д. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Ипотечный кредит — это немалые деньги. И, если мы хотим сэкономить, не стоит поддаваться дешевым посулам. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Потратьте время на подробное изучение нюансов ипотечных кредитов, разберитесь во всех хитросплетениях выбранной вами ипотечной программы. Устройте допрос банковским служащим и постарайтесь получить ответы на все интересующие вас вопросы. Лишь в этом случае можно будет рассчитывать на успех.

В Германии «авось» не пройдет
Группа «Мoving Heroes» (продюсер Дитер Болен)

Последние годы мы живем и работаем в Гамбурге, поэтому можем сказать, что сами пользовались этой услугой, и довольно удачно. При покупке недвижимости в Германии по ипотечному кредиту немецкие банки готовы предоставить его и иностранным гражданам.
При этом можно не сомневаться в порядочности и высокой корпоративной культуре здешних банков. Но надо четко сознавать, что в ответ банки ожидают взаимной порядочности и пунктуальности по платежам. А поскольку недвижимость в Германии до полного погашения кредита остается собственностью банка, необходимо все досконально взвесить и просчитать. Действия на «авось» следует исключить.

Количество просмотров: 10281
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы