Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Коммунальная страна

Коммунальная страна

#32430# Жизнь нескольких семей в одной квартире чревата ссорами и конфликтами. Тем не менее есть много желающих обрести над головой потолок хотя бы коммунальной комнаты. Какие же проблемы могут возникнуть у тех, кто уже владеет коммуналкой и кто только собирается ее покупать?

Ольга ГОРШЕНИНА

Ситуация 1: покупка
Одни эксперты по недвижимости считают, что покупка комнаты в коммунальной квартире — это начальный старт для успешного решения жилищной проблемы молодой семьи. Другие придерживаются мнения о том, что сегодня покупать коммуналку нецелесообразно, если, конечно, речь не идет о выкупе оставшихся комнат в квартире. Так, по словам Павла Косова, директора территориального отделения «Центральное» агентства недвижимости «МИАН», цена квадратного метра в коммунальных комнатах выше, чем в квартирах. Поэтому если у человека есть деньги на коммуналку, но этой суммы недостаточно для покупки отдельной квартиры, то, как вариант, стоит рассмотреть ближайшие пригороды.

Конечно, к совету специалиста стоит прислушаться, но… Если вы согласны терпеть капризных соседей, лишь бы не тратить на дорогу до работы и обратно несколько часов в день, то для вас коммуналка — тот самый вариант. Но учтите: покупка комнаты всегда сопряжена с человеческим фактором. То есть, подбирая жилье, вам придется не только учитывать месторасположение квартиры, метраж комнаты, но и тщательно выбирать соседей. Согласитесь, жить бок о бок с «алкоголиками и тунеядцами» небезопасно. Кроме того, будьте готовы к тому, что на проверку документов, истории комнаты (кто когда владел, был прописан и т. д.) потребуется гораздо больше времени, чем при «работе» с обычной квартирой, а риски возникновения непредвиденных «дополнительных обстоятельств», которые могут препятствовать сделке, тут гораздо выше.

К слову, до некоторых пор купить коммуналку можно было только на свои кровно заработанные. Банки не кредитовали покупателей коммунальных «долей». Но сейчас ситуация изменилась. Взять ипотеку можно не только в случае покупки последней комнаты в квартире, но и при выкупе первой. Такие кредиты выдают Сбербанк, банк «Зенит», РосЕвроБанк, банк «УРАЛСИБ»…

Условия программ ипотечного кредитования коммуналок стандарт-ны. Кредит может быть предоставлен на покупку отдельной комнаты в жилом доме или в квартире, на которую оформлено право собственности. При этом дом, в котором находится объект покупки, не должен стоять в очереди на капитальный ремонт или на снос, поскольку банки не дадут деньги на покупку жилья в ветхом фонде.

Имейте в виду, что, купив комнату, вы можете получить имущественный вычет. Общий размер такой налоговой льготы не превышает 1 000 000 рублей, то есть из государственной казны вы сможете вернуть 130 000 рублей (1 000 000 руб. х 13%).

Ситуация 2: аренда
Коммунальная комната, особенно если она находится в доме, расположенном в центральной части города, — это хороший капитал, который растет в цене. Но чтобы этот «капитал» не простаивал без дела, его можно сдать в аренду. Конечно, если коммуналка не единственное ваше жилье.

Однако без проблем «подселить» жильца можно не всегда. Так, по словам руководителя юридического департамента агентства недвижимости «МИАН» Хаи Плещицкой, если вы являетесь хозяином коммуналки на основании договора социального найма, то передать в поднаем свои метры можно лишь с разрешения всех нанимателей, собственников вашей квартиры и всех членов их семей. Такие правила установлены Жилищным кодексом РФ. И если многочисленные соседи не захотят терпеть вашего арендатора, то найти управу на них вам не удастся. А вот если вы владеете комнатой на правах собственности, то сдать свое жилье в аренду можно без согласия соседей. Действующее жилищное законодательство указывает на то, что собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование свое жилье другому гражданину.

Но имейте в виду: чтобы зловредные соседи вас не шантажировали и не «сдали» налоговой инспекции, оформите отношения с арендатором официально, то есть заключите с ним договор найма и уплачивайте с арендной суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 процентов. Налоговых затрат можно избежать, заключив договор безвозмездного пользования. То есть официально вы показываете, что предоставляете свое жилье бесплатно, а на самом деле арендатор платит вам деньги. Правда, чтобы пойти на такую сделку, вы должны быть уверены в порядочности нанимателя. Ибо, если он не будет платить вам арендную плату, призвать его к ответственности не удастся, ведь вы заключили с ним договор безвозмездного пользования.

Ситуация 3: продажа

Итак, вы поднакопили денег и решили поменять коммуналку на отдельную квартиру. При совершении сделок с коммунальным жильем очень важно учитывать правовой статус объекта — «комната» или «доля». При продаже / покупке приватизированной комнаты особых сложностей в оформлении не возникнет. А вот если коммунальная квартира приватизирована в общей долевой собственности, то тут могут быть подводные камни. 
Пример
Коммунальная квартира, в которой две комнаты 25 и 20 кв. м, оформлена в общую долевую собственность в равных долях — 1/2 и 1/2. Один из совладельцев решает продать свою половину. Но прежде, чем будет совершена сделка, надо определить соответствие долей комнатам. Чтобы это сделать, следует получить согласие соседей на отказ в договорном порядке от общей долевой собственности и перейти к режиму собственности по комнатам. Если мирно договориться с совладельцами не удастся, решить конфликт можно только в суде.

Кроме того, статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при продаже доли совладельцы собственности имеют преимущественное право купить эту самую долю. Это значит, что продавец должен сначала предложить свою комнату соседям, причем по той цене, за которую она будет продана реально.

Известить совладельцев лучше письменно через нотариуса и на размышление дать не менее месяца. Если вы этого не сделаете, сосед вправе обратиться в суд и перевести права и обязанности покупателя по сделке на себя. Отказ соседей от покупки комнаты нужно зафиксировать документально у нотариуса. После того как будут соблюдены все эти процедуры, вы можете продавать свое коммунальное счастье.
История коммуналок
Первые коммунальные квартиры как тип жилья, в котором проживает несколько семей, появились в начале XVIII века в России. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных), которые сдавали внаем.

Коммунальные квартиры в том виде, в котором они дошли до наших времен, появились после революции в результате уплотнений, когда большевики принудительно подселяли в квартиры богатых горожан новых людей. Через темные коммунальные коридоры прошли многие знаменитые люди: Борис Пастернак, Анна Ахматова, Владимир Маяковский… А Михаил Булгаков, Ильф и Петров, «селили» в коммуналки героев своих произведений («Зойкина квартира», «Собачье сердце», «Золотой теленок»…).

Документы, необходимые при купле / продаже комнаты
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т. д.);
  • выписка из домовой книги (информация о проживающих в данном жилом помещении);
  • копия финансового лицевого счета;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (справки 3, 4, 5 действительны в течение месяца со дня выдачи);
  • справка по форме 11-а (выдается в БТИ), к справке прилагается экспликация – план квартиры;
  • справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство), выдается в налоговой инспекции;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если собственниками квартиры / доли в квартире являются несовершеннолетние дети;
  • свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;
  • нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу комнаты, если продаваемое жилье стало собственностью во время нахождения в браке.
Источник: © Семейный бюджет, 2008, № 4


Количество просмотров: 9981
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы