Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Кооперативная квартира: просто и не очень

Кооперативная квартира: просто и не очень

Для среднестатистического россиянина купить квартиру без помощи кредита или ипотеки не предоставляется возможным. Что же делать тому, кого банк отказался кредитовать или для кого ипотека слишком дорогое удовольствие? Почему бы в таком случае не подумать о жилищном накопительном кооперативе?

#7921# Благодаря широкой рекламе большинство из нас в курсе, что такое ипотека, а также наслышаны о ее плюсах и минусах подробно об ипотеке «Семейный бюджет» писал в № 9/2006 . На самом деле есть и другие способы приобретения жилья, которые к тому же более экономичны и достаточно надежны, но о них мало кто знает. Например, жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).
В советские времена покупка кооперативной квартиры была большим счастьем. Очередной виток развития кооперативное движение получило несколько лет назад. Действовали кооперативы как потребительские некоммерческие организации на основании статьи 116 Гражданского кодекса. Их деятельность фактически не контролировалась государством. И так было до тех пор, пока не был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Этот документ предписывал до 1 апреля 2006 года всем ЖСК перерегистрироваться в ЖНК, либо прекратить привлекать деньги населения. Многие кооперативы переименовались в ЖНК, а некоторые, чтобы не подчиняться новому закону, перерегистрировались в потребительские ипотечные кооперативы (об этом и не только «Семейный бюджет» расскажет в ближайших номерах). Такое размежевание произошло в силу того, что многие эксперты сочли закон о ЖНК недоработанным и антинародным.

Что такое современный ЖНК?
Жилищный накопительный кооператив – это некоммерческое объединение граждан, которые создают «общую кассу» для покупки или строительства жилья. Механизм работы ЖНК следующий. Вы становитесь членом кооператива (пайщиком) и начинаете копить на покупку жилья, уплачивая ежемесячные паевые взносы. После того как вы накопили нужную часть – 50–70 процентов от стоимости недвижимости, кооператив дает вам в долг недостающую сумму, и вот вы уже вселяетесь в новенькую квартиру или домик в Подмосковье. Правда, ваши квадратные метры, до тех пор пока вы не погасите долг перед ЖНК, будут принадлежать этому самому ЖНК. А как только вы заплатите в кассу кооператива последний рубль, квартира перейдет в вашу полную собственность.
У тех, кто впервые слышит о ЖНК, может возникнуть резонный вопрос: откуда кооператив возьмет деньги, чтобы одолжить очередному пайщику? Основные деньги в кооперативе появляются от вновь вступивших в него людей. Ведь их деньги идут в общий паевой фонд и используются для покупки квартир тем, у кого подошла очередь. Ну ведь это обычная финансовая пирамида! – воскликните вы. Не совсем так. Эксперты считают, что закон о ЖНК гарантирует финансовую устойчивость кооператива. Ведь количество членов в современном жилищном кооперативе не может быть меньше 50 и больше 5000 (ст. 12 Закона о ЖНК). То есть финансовую пирамиду в чистом виде на этой основе построить нельзя.
Тогда на какие средства купит квартиру пятитысячный член ЖНК? Набрать нужную сумму последнему участнику кооператива помогут предыдущие пайщики своими ежемесячными взносами. Ведь ссуда, которую предоставляет кооператив для покупки недвижимости, выделяется из средств общего паевого фонда, сформированного из взносов всех членов ЖСК, находящихся на различных этапах накопления пая и погашения ссудного долга.
Согласитесь, купить таким образом квартиру –  заманчивая перспектива! Но, как говорится, бочка меда в редких случаях обходится без ложки дегтя. Узнать, что в данном случае может испортить радужные перспективы, вы сумеете, детально рассмотрев механизм работы ЖНК и все расходы, связанные с вступлением в кооператив.

Опасен ли кооператив?
Стать членом ЖНК очень просто. Выбираете кооператив, приходите туда, предъявляете паспорт и письменно изъявляете свое желание стать членом ЖНК. Далее формулируете свою заветную мечту, а именно где и какую квартиру или дом вы хотите купить, консультанту кооператива. Он определяет ориентировочную стоимость жилья, которое вы планируете приобрести, и в соответствии с этим, а заодно и вашими материальными возможностями, подбирает вам тарифный план. В нем оговорены все условия накопления. То есть определены продолжительность накопительного периода, выплаты на этапе накопления, сроки оказания финансовой поддержки (когда вам дадут недостающие деньги на жилье), продолжительность рассрочки (от одного года) и размер членского взноса на этапе погашения пая.
Вот тут-то и кроется первый подводный камень. Пока вы будете находиться в процессе накопления, квартира, о которой вы грезили, может подорожать, так что собранных вами денег не хватит. Что же делать в этом случае? На этапе накопления средств вы всегда можете изменить ориентировочную стоимость недвижимости – но только до момента, пока вы не получите право подбирать жилье. Проще говоря, когда наступит ваша очередь покупать квартиру или дом. Если же в сектор подбора вы перешли с прежней, заявленной при вступлении в кооператив стоимостью квартиры, будьте готовы к тому, что купите жилье более низкого класса, чем рассчитывали. Не хотите с этим мириться? Тогда вам придется внести недостающую сумму (разницу между заявленной и действительной рыночной ценой недвижимости) самому. Учитывая это, советуем вам основательно подойти к выбору тарифных планов. Поскольку каждый ЖНК предлагает несколько программ и в них будут обозначены конкретные условия и проценты, нужно все внимательно просчитать и выбрать наиболее оптимальный вариант.
После того как вы стали пайщиком и выбрали тарифный план, вас определят в очередь из группы сотоварищей, которые копят деньги по тому же тарифу. Имейте в виду:  сколько у кооператива тарифных планов, столько же и отдельных очередей.
Узнав, к какой очереди вы примкнули и каким по счету оказались, вы должны набраться терпения. Очередником вы будете до тех пор, пока ранее вступившие члены ЖНК не получат ссуду и не перейдут в сектор подбора жилья. Здесь-то и кроется следующий подводный камень. Продвижение очереди зависит от популярности выбранного вами тарифного плана и от того, насколько ответственно выплачивают взносы те, кто уже вселился в купленные квартиры. Место в очереди каждого члена ЖНК корректируется раз в неделю. В связи с вышесказанным точно спрогнозировать срок предоставления недостающей ссумы может только хорошо зарекомендовавший себя ЖНК. По отзывам купивших квартиру в кооперативе, ждать приходится 3–12 месяцев.
#7937# Разнообразие тарифных планов, предлагаемых ЖНК, выглядит очень заманчиво для потенциальных членов, поскольку предполагает возможность выбора. Но при этом, как было сказано выше, возникает несколько очередей. Так, если тарифный план привлекает большое количество новых членов, то очередь движется быстрее, соответственно, на других участках движение замедляется. Совет: когда будете выбирать план накопления, узнайте, какой он имеет рейтинг и как быстро продвигается очередь. Если же выбранная программа оказалась непопулярной, вы можете перейти на другой тариф. Но это будет стоить вам лишних проблем и потери драгоценного времени. А потому будьте бдительны!
Ожидая заветного часа, вы продолжаете исправно платить ежемесячные паевые взносы. Когда подойдет ваша очередь покупать квартиру, вас переведут в сектор подбора и вы начнете искать нужный вариант жилья. В этом вам будет помогать риелтор кооператива. Не зря же вы платите ЖНК деньги. Но имейте в виду: квартира нужна вам, а не риелтору, поэтому и самим неплохо проявить инициативу.
Как только нужный вариант будет найден, кооператив начнет тщательную проверку юридической чистоты жилья. Ведь, как мы уже отмечали, пока вы не выплатите пай, недвижимость будет принадлежать ЖНК, а вы имеете только право пользования (ст. 29 Закона о ЖНК). Если подобранная квартира или дом соответствуют всем требованиям ЖНК, заключается сделка, квартиру передают вам.
Не забывайте о том, что стоимость квартиры фиксируется в момент ее приобретения и возможное повышение цен на рынке недвижимости уже никак не повлияет на условия погашения предоставленной вам ссуды. Доля пайщика устанавливается в соответствии с уже выплаченной частью пая. При этом пай вы можете выплатить досрочно и сэкономить на членских взносах.

Посчитаем расходы
Теперь поговорим об условиях накопления и расходах, связанных с участием в кооперативе. Итак, за право вступить в кооператив вам предстоит внести вступительный взнос. Его размер равен 3–6 процентам от ориентировочной стоимости квартиры. Какой именно процент вам предстоит выплатить, будет зависеть от выбранного тарифного плана. Если у вас нет нужной суммы, то кооператив может пойти вам навстречу и разрешить вносить вступительный взнос в рассрочку, но при этом процент, который вам «назначат» за пользование ссудой, будет выше. Рассрочка может быть предоставлена до момента покупки квартиры.
Затем вы вносите первоначальный паевой взнос. Пока вы полностью не рассчитаетесь с кооперативом, вам придется ежемесячно платить паевые взносы. Их сумма будет определена в соответствии с тарифным планом. Кроме того, после приобретения квартиры у вас возникнет обязанность по перечислению ежемесячных членских взносов. Их сумма в среднем составляет 1–6 процентов от невыплаченной части пая, то есть, иными словами, эти деньги вы платите за пользование деньгами кооператива. Вступительный и ежемесячные членские взносы не входят в стоимость купленного для пайщика жилья и расходуются на административно-хозяйственные нужды ЖНК.
Плюс ко всему придется приобретать страховку, цена которой обычно составляет не более одного процента в год от стоимости квартиры. Ежегодный страховой взнос можно будет внести единовременно или разбить на ежемесячные платежи.  Кроме того, на случай непредвиденных ситуаций, некоторые ЖНК заранее создают резервный фонд. Туда также надо будет отдавать примерно один процент от стоимости недвижимости в год.

Чтобы вас не «развели»
Несмотря на то что деятельность ЖНК контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), выбирать кооператив нужно с предельной осторожностью. Прежде всего выясните, включен ли ЖНК в реестр, который ведет ФСФР. Этот документ вы можете найти на сайте www.fcsm.ru. Не лишним будет и поинтересоваться, входит ли кооператив в Международный Фонд Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования (МАИФ). Надежность компании можно проверить также через Управление правительства Москвы по экономической безопасности по телефонам 234 – 04 - 00 и 631 – 11 - 77.
Прежде чем вступить в ряды кооперативщиков, изучите историю выбранного ЖНК. В первую очередь вас должны интересовать следующие вопросы: как давно существует кооператив, сколько у него членов, сколько квартир уже приобретено, каковы реальные сроки ожидания кредита, кто занимается проверкой юридической чистоты подбираемой недвижимости.
Пообщайтесь с членами кооператива, которые уже купили жилье, и с теми, кто еще находится на стадии ожидания. Не поленитесь почитать отзывы участников дискуссии на различных интернет-форумах. Здесь вы почерпнете массу полезной и интересной информации. И, самое главное, не подписывайте договор с ЖНК, не прочитав его до конца. А еще лучше – изучите его с хорошим юристом.

Текст: Светлана Забегайлова, Ольга Горшенина
Источник: Семейный бюджет, 2007, № 2


Количество просмотров: 15453
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы