Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Квартира в кредит: купить или копить?

Квартира в кредит: купить или копить?

Сегодня многие москвичи утвердились во мнении, что бесплатного или дешевого жилья ждать не стоит. Решать квартирный вопрос надо самим и как можно быстрее. Один из вариантов разрешения жилищной проблемы — ипотечный кредит.
#1913# Для семьи Зиминых: Вадима, его жены Марины и их 10-летнего сына Виталия, жилищный вопрос на сегодняшний день самый глобальный. Ни в наследство, ни в качестве свадебного подарка супруги квартиру не получили. Пробовали копить, но отложенные суммы по сравнению с темпами роста цен на недвижимость оказывались сущими копейками. Поэтому после тяжелых раздумий и семейного совета Вадим и Марина решили покупать квартиру в кредит. За помощью и практическим советом чета Зиминых обратились в корпорацию «БЕСТ-недвижимость». Разобраться в квартирном вопросе нашим героям помог руководитель Центра ипотеки Карен Мелконян.

Карен: Здравствуйте, чем могу вам помочь?
Вадим: Добрый день. Мы решили купить квартиру в кредит. Но, признаться, совершенно не разбираемся в кредитно-финансовой сфере, поэтому нужна помощь специалиста, чтобы понять, как нам действовать.
Карен: Проблема понятна, и я постараюсь вам помочь. Жилищный вопрос в вашей ситуации реальнее всего разрешить с помощью ипотеки. Ипотека — это покупка недвижимости за счет собственных средств и денег, взятых взаймы у банка. При этом залогом в данной сделке будет служить купленная квартира. Ипотека интересна тем, что вы становитесь собственниками купленной квартиры. Таким образом, вы имеете право пользоваться и владеть квартирой, но не распоряжаться, поскольку она находится в залоге у банка. То есть вы можете в ней зарегистрироваться, жить, сдавать внаем, но не имеете права ее продать. Более того, чтобы прописать в квартире родственников или сдать ее в аренду, вам, скорее всего, потребуется получить разрешение от банка. И так будет до тех пор, пока вы не погасите сумму кредита и проценты за пользование деньгами.

Марина: На какой срок можно получить кредит?
Карен: Кредит можно получить на срок от трех до 30 лет. При максимальном сроке кредита ежемесячный платеж будет меньше, то есть вам будет легче его выплачивать. Но при этом не стоит забывать о процентах: чем дольше вы пользуетесь кредитом, тем выше будет сумма выплаченных вами процентов.

Вадим: Сколько процентов придется платить банку за пользование ипотечным кредитом?
Карен: Процентные ставки по рублевому и долларовому кредитам отличаются. По долларовому кредиту ставки колеблются в диапазоне 9–12 процентов годовых. По рублевому в пределах 11–14 процентов. Иногда кредитные учреждения проводят различные акции, тогда рублевый кредит можно взять и за 10 процентов годовых.

Вадим: Получается, что долларовый кредит сегодня более выгоден, нежели рублевый. А какой легче получить?
Карен: Простота или сложность получения кредита не зависит от того, в какой валюте вы берете у банка взаймы. Процедура и в том и в другом случае одинакова. А что касается выгодности, то, действительно, на сегодняшний день, когда курс рубля укрепляется, целесообразнее брать долларовый кредит.

Марина: Можно будет досрочно расплатиться с банком?
Карен: Можно, но имейте в виду, что практически все банки объявляют мораторий на досрочное погашение кредита в течение первых 3–12 месяцев. Если в это время вы решите погасить весь долг или его часть, с вас возьмут штраф. Но нужно все просчитать, если у вас появились свободные деньги, возможно, вам будет выгоднее заплатить штраф и погасить часть кредита, чем платить лишние проценты за пользование им.
По истечении моратория определяют минимальную сумму досрочного погашения. Как правило, это 1000 долларов. Практика показывает, что москвичи не любят жить с долгами, поэтому спешат погасить кредит. Но и банки делают все, чтобы удержать клиентов от досрочного погашения. Некоторые кредитные организации сами расписывают схему досрочного погашения.

Вадим: Какую сумму можно взять в кредит? И от чего она будет зависеть?
Карен: Сумма кредита напрямую зависит от дохода заемщика. На сегодняшний день минимальная сумма кредита составляет 17 000 долларов, а максимальная планка у каждого банка своя. Есть такие кредитные учреждения, которые руководствуются принципом сколько сможешь взять столько и дадим. У некоторых максимальный предел колеблется от 300 000 до 500 000 долларов.

Марина: На какую сумму кредита мы можем рассчитывать, и какова будет процентная ставка?
Карен: Чтобы ответить на вопрос и далее вести конструктивный разговор, мне нужна первичная информация о вас и вашем доходе.

Вадим: Мне 35 лет, у меня высшее образование, работаю инженером-программистом в небольшой, но стабильной фирме. Моя зарплата составляет 2000 долларов.
Марина: Мне 30 лет, я работаю менеджером, моя официальная зарплата — 200 долларов, остальные 800 я получаю «в конверте».
Карен: Поскольку ваш совокупный доход составляет 3000 долларов, то сумма кредита, которую вы можете получить, колеблется от 130 000 до 150 000 долларов. Так как вы еще молоды, то можете себе позволить взять кредит на 20 лет. Это удобно тем, что ежемесячные взносы относительно небольшими и необременительными для вашего бюджета.
Если говорить о процентной ставке, то на ее размер будет влиять форма подтверждения дохода. Учитывая ваши обстоятельства, вы можете претендовать на 10–11 процентов годовых при долларовом кредите. Но я хочу напомнить вам о том, что нужны и собственные средства для первоначального взноса. Это 15 процентов от стоимости приобретаемой квартиры.

Вадим: Получив кредит на означенную сумму, какую квартиру, мы можем подобрать?
Карен: В вашем случае я могу предложить два варианта. Первый — купить однокомнатную квартиру площадью порядка 40 квадратных метров, с кухней 10 квадратных метров. Второй вариант — купить малогабаритную двухкомнатную квартиру площадью около 44 квадратных метров. Плюсом такой квартиры является то, что у вас будет две комнаты: для вас и вашего ребенка, минусом — маленькая кухня.

Марина: Лучше покупать жилье в новостройке или на вторичном рынке?
Карен: Опираясь на свой опыт, могу сказать, что рынок сейчас переориентирован на вторичное жилье. Стало очень трудно найти подходящую квартиру в новом доме. К тому же достаточно сложно совместить новостройку и кредит. Некоторые банки вообще не кредитуют покупку новостроек: тем самым они стремятся избежать рисков, связанных со строительством новых домов и оформлением квартир в собственность. А многие кредитные учреждения на покупку жилья в первичном фонде устанавливают повышенную ставку годовых от 13 до 20 процентов. Правда, после того как квартира будет оформлена в собственность, процентная ставка по кредиту снизится и станет такой же, как на рынке вторичного жилья.
И еще. Чтобы вселиться в квартиру-новостройку, ее нужно ждать минимум полгода–год. Как я понимаю, вы хотите поскорее решить свой жилищный вопрос, поэтому я предлагаю рассмотреть вариант покупки квартиры вторичного фонда. Вы сразу сможете в ней жить.

Марина: Да, нам предстоит трудная работа подобрать квартиру, получить кредит, вникнуть во все тонкости. У меня уже заранее голова идет кругом. А насколько наша участь облегчится, если мы обратимся за помощью к риелтору?
Карен: Существенно облегчится. Если вы решили самостоятельно заниматься покупкой квартиры, будете иметь единственный плюс — сэкономите деньги. Но при этом потратите массу времени, сил и нервов.
В Москве 120 банков, которые выдают ипотечные кредиты. Разобраться во всех плюсах и минусах ипотечной программы того или иного кредитного учреждения непросто. Риелтор же легко подберет оптимальный банк и выгодное условие кредитования. К тому же благодаря постоянному сотрудничеству с кредитными учреждениями риэлтор может добиться для вас существенных преимуществ. Например, для наших клиентов некоторые банки бесплатно рассматривают кредитные заявки, другие предоставляют скидки по процентным ставкам. К тому же работа риелтора отточена настолько, что вам нужно будет приехать в банк только один раз: заключить сделку. Все же организационные вопросы решит риелтор. Как мы в шутку говорим нашим клиентам: «Вы зарабатывайте деньги, чтобы было чем за кредит рассчитываться, а мы будем делать свою работу».
И, конечно же, самый сложный вопрос, который решит специалист по недвижимости, — это подбор нужного вам варианта жилья.

Вадим: А можно будет подключить риелтора к сделке на определенном этапе? Например, мы сами договариваемся с банком о кредите, а подобрать и купить квартиру нам поможет риелтор.
Карен: К сожалению, на сегодняшний день ни один риелтор на таких условиях не согласится с вами работать. Как правило, все ведут сделку по полному циклу, начиная с подбора кредита и заканчивая оформлением квартиры в собственность.

Марина: В какую сумму нам обойдутся услуги риелтора?
Карен: Если говорить о крупных агентствах недвижимости, то стоимость услуг риелторов стандартна: 4–6 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.

Вадим: Если мы обратимся за помощью к риелтору, что в таком случае потребуется от нас?
Карен: В первую очередь вам нужно прийти в агентство, заполнить анкету и представить некоторый пакет документов. Сразу уточню: человек, претендующий на кредит, обязательно должен работать по трудовому договору, причем его стаж на последнем месте работы должен быть не менее трех месяцев. Чтобы получить ипотечный кредит, вы должны подтвердить свой доход. Для этого от вас потребуется справка по форме 2-НДФЛ.

Марина: Но ведь я могу представить справку только на 200 долларов.
Карен: Это не страшно. Остальную часть дохода вы можете подтвердить справкой по форме банка. Кстати, есть кредитные учреждения, которые готовы рассматривать даже устное подтверждение доходов. Поэтому на сегодняшний день кредит могут получить 80 процентов людей, изъявивших такое желание.
Также нужно представить документы, на основании которых банк сможет проанализировать вашу платежеспособность (паспорт, документ, подтверждающий семейное положение, дипломы об образовании, трудовую книжку).
Риелтор смотрит собранные бумаги, анализирует и начинает подбирать банк в зависимости от ваших возможностей и требований. Но основной принцип, которым будет руководствоваться риэлтер в выборе банка, — это возможность получить максимальную сумму кредита, поскольку цены на квартиры порой растут быстрее, чем вы успеваете принять решение.

#1909# Вадим: За сколько дней банк рассмотрит наше заявление и вынесет вердикт?
Карен: Одобрение на получение кредита можно получить в течение одного – семи дней, это зависит от банка и от того, как вы подтвердили доходы. Если в «деле» фигурирует справка 2-НДФЛ, то согласие банка на кредитование можно получить и за один день. А если доходы подтверждены в устной форме, то не ранее чем через на неделю.

Марина: Риелтор предлагает один банк или несколько? У нас будет право выбора?
Карен: Как правило, клиентам предлагается несколько банков на выбор. Но это тоже будет зависеть от ситуации. Например, если доход клиента подтвержден устно, то риелтор может предложить максимум один–два банка. В остальных случаях есть выбор.

Марина: Если один банк отказал в кредитовании, можно повторить попытку в другом?
Карен: Можно. Но хочу сказать, что опытный риелтор на основании документов, представленных клиентом, может сразу сказать, даст банк деньги или нет. Единственно, трудно прогнозировать точную сумму кредита. Это зависит от внутренней инструкции кредитного учреждения по рассмотрению доходов потенциальных заемщиков.

Вадим: При выборе банка на что прежде всего стоит обращать внимание?
Карен: Прежде всего я бы посоветовал вам рассматривать крупные банки — с именем и авторитетом.

Марина: Каковы  будут дальнейшие действия риелтора, после решения вопроса с кредитным учреждением?
Карен: Дальше риелтора займется поиском жилья, учитывая ваши требования и требования банка, поскольку не каждую недвижимость банк будет кредитовать. Так, например, он не даст денег на покупку квартиры в аварийном доме и доме, идущем под снос.
Также изначально при поиске квартиры под контролем риелтора находится юридическая чистота недвижимости. Он как археолог раскапывает всю историю и подноготную квартиры от первого до последнего собственника. Риелтор никогда не предложит вам недвижимость и не будет готовить сделку, если возникнут хоть малейшие сомнения.
Выбранные варианты риелтор показывает вам. Если вы остановились на какой-либо квартире, то, чтобы подтвердить серьезность своих намерений, вы должны внести аванс. Передачу аванса также организует риелтор. В то же время он ведет переговоры с контрагентом: обсуждает условия и схему сделки. Очень часто продавцы не любят продавать квартиры по ипотеке. Так вот, прямая обязанность риелтора объяснить, что для продавца ипотечная сделка ничего не меняет: ни сроков, ни условий сделки, ни объема документов, поскольку дополнительные бумаги собирает сам риелтор. Параллельно в «игру» вступают оценочная и страховая компании.

Вадим: Организационными вопросами по оценке и страхованию жилья тоже будет заниматься риелтор, или нам придется самим это делать? Кто проводит оценку и кто за нее платит?
Карен: Все организационные моменты — это забота риелтора. Оценку проводит независимая оценочная компания за счет покупателя.
Марина: Мне бы хотелось поподробней узнать о страховке.
Карен: Ссудив вам деньги, банк должен быть уверен, что получит обратно выданный кредит даже если что-то случится с заемщиком или с его квартирой. Такую уверенность может гарантировать страховка. При ипотечном кредитовании страхуются три риска: потеря права собственности на квартиру (юридическая чистота), физическая утрата самой квартиры (пожар, наводнение и т. д.), утрата трудоспособности и жизни заемщика.

Вадим: Сколько стоит эта страховка и от чего будет зависеть ее стоимость?
Карен: В среднем сумма страховки варьируется в пределах 0,8–1,5 процента от стоимости квартиры. Процентная ставка зависит от возраста и здоровья заемщика.
Обращаю ваше внимание на следующий момент: если сумма кредита больше 100 000 долларов, то заемщик обязан пройти медицинское обследование и сдать необходимые анализы. Предвижу вашу реакцию на такое условие, но правила есть правила. Клинику, в которой вы сможете сдать анализы, вам порекомендует банк. Но это можно сделать и вашей районной поликлинике.
И еще один не очень приятный нюанс: платить страховку придется ежегодно до тех пор, пока вы полностью не погасите долг. Но так как страхуется «тело» кредита, сумма страховки с каждым годом будет уменьшаться.

Марина: Если ипотека выдается с учетом совокупного дохода мужа и жены, то страховка нужна для обоих?
Карен: Совершенно верно. Однако уточню: здоровье одного супруга будет застраховано на 100 процентов, а другого — на 50. Так, если к вам будет применена ставка 0,8 процента, то на двоих стоимость страховки составит 1,2 процента (0,8 + 0,4) от стоимости недвижимости. Причем замечу: столько будут стоить все три вида страхования вместе.

Вадим: Если заемщик уже застраховал здоровье или жизнь, ему надо повторно страховаться?
Карен: К сожалению это абсолютно разные виды страхования и заемщику не удастся сэкономить.

#1911# Марина: Расскажите, как проходит сама сделка?
Карен: После того как вся подготовительная процедура завершена, назначается день сделки. За час до подписания основного договора купли-продажи вы должны приехать в банк и оформить взаимоотношения с ним, то есть подписать кредитный договор. На основании этого документа вы получаете деньги. Продавцы недвижимости чаще всего хотят получить именно наличные.
Контрагент может их подержать в руках и посчитать, после этого вы несете деньги в банковскую ячейку. Такими нюансами, как установление права доступа к банковской ячейке, занимается риелтор. После этого подписывается основной договор купли-продажи. Потом договор передается на государственную регистрацию. На это уходит от двух недель до месяца. Как только риелтор получает документы с регистрации, он вместе с вами едет на квартиру и помогает принять ее и подписать акт приема-передачи недвижимости. Люди, как правило, забывают о таких мелочах, как, например, сравнить показания счетчиков, проверить квитанции об оплате коммунальных услуг и т. д. Риелтор об этом никогда не забудет.
После этого вы можете вселяться и обживать свою новую квартиру.

Не забудьте про имущественный вычет
Статья 220 Налогового кодекса указывает на то, что при покупке, строительстве жилья вы имеете право на получение имущественного налогового вычета. Максимальная сумма вычета, на которую вы вправе уменьшить свой годовой доход, ограничена миллионом рублей. Следовательно, вернуть из бюджета вы сможете 13 процентов от этой суммы, то есть не более 130 000 рублей. О том, как получить имущественный вычет, мы расскажем в следующем номере журнала «Семейный бюджет».

Основные документы:
Основной набор документов для получения ипотечного кредита в банках один и тот же:
– заявление-анкета на предоставление ипотечного кредита (по форме банка);
– копия паспорта (все страницы, включая пустые);
– копия свидетельства о браке или копия свидетельства о расторжении брака;
– копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов детей (при наличии детей);
– копии документов об образовании (аттестаты, дипломы (включая вкладыши к ним)) и т. п.;
– копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
– краткое описание профессиональной деятельности;
– копия водительского удостоверения;
– копия военного билета (все страницы);
– справка с места работы (о размере дохода за истекший календарный год или истекшие месяцы текущего года (форма № 2-НДФЛ)), либо справка по форме банка. Если за последний год вы меняли работу, нужно будет представить справку о доходах и с предыдущего места работы;
– копия квитанции об оплате сбора за рассмотрение заявления (в тех случаях, если банк берет деньги за эту услугу).
Также банк может запросить:
– брачный контракт (копию);
– документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками по счетам учета средств предоставленного кредита, копии финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств, и др.);
– документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (аренда, проценты по вкладам и т. д.);
– копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика недвижимости и дорогостоящего имущества (дачи, земельного участка, автомобиля и т. д.)
Внимание! Все перечисленные документы представляются заемщиком и созаемщиком.

Расходы при получении ипотечного кредита
1. Сбор за рассмотрение заявления на выдачу кредита — 2000–2500 рублей (некоторые банки делают это бесплатно);
2. Разовый сбор за выдачу кредита — от 6000 рублей или установленный банком процент от суммы кредита (до 1,5 процентов);
3. Услуги риелторской компании — 4–6 процентов от стоимости квартиры;
4. Услуги оценочной компании — 120–150 долларов;
5. Страховая премия — 0,8–2 процента от суммы кредита;
6. Аренда индивидуальной сейфовой ячейки — 50–100 долларов (зависит от размера ячейки и суммы хранимых денег).
7. Расходы по оплате услуг нотариуса: за удостоверение договоров поручительства — от 500 рублей. На другие нотариальные услуги цена может быть фиксированной (от 10 000 рублей) или зависеть от стоимости квартиры (10 000 рублей при стоимости приобретаемой квартиры до миллиона рублей; 10 000 рублей + 0,7 процента от стоимости превышения, если квартира стоит более миллиона рублей).
8. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры — 6800 рублей  (если договор регистрируется в течение месяца, при ускоренной регистрации — в течение двух недель — сумма может быть удвоена), плюс 500 рублей с каждого собственника.

Сэкономим ли на процентах, погасив кредит досрочно?
Банки стараются получить с заемщика по максимуму за то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите основную сумму процентов вы выплатите банку в течение первых пяти–шести лет. В первый год в структуре ежемесячного платежа отношение процентов и суммы кредита равно примерно 5 к 1, поэтому и погашать кредит досрочно лучше в первые годы пользования заемными средствами, потом досрочное погашение не принесет значительной экономии.

Источник: Семейный бюджет


Количество просмотров: 16912
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы