Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Примите в подарок квартиру

Примите в подарок квартиру

Любимая бабушка на днях сообщила, что хочет облагодетельствовать вас своей квартирой? А может быть, вы сами наконец определились, кому из родственников должен достаться ваш домик в деревне? И в том, и в другом случае придется решать вопрос: как лучше всего оформить сделку.

#6852# Вариантов передачи жилой недвижимости не так уж много: завещание, купля-продажа, рента и дарение. Не углубляясь в юридические тонкости, рассмотрим каждый способ смены собственника жилья с точки зрения плюсов и минусов как для передающей, так и для получающей стороны.

Простенько и со вкусом
Предположим, хозяин квартиры собирается жить в ней до конца своих дней. При этом он сам хочет решить, кому достанется жилье после него. В таком случае оформить свое решение о будущем владельце проще всего в виде завещания. Бумажной волокиты – минимум: пришел к нотариусу, изъявил волю, заплатил за оформление, и дело с концом. Ни государственная регистрация не нужна, ни в БТИ сутки напролет стоять не надо (этим займется новоиспеченный собственник, когда завещание вступит в силу). Приятно также, что у владельца жилья всегда есть возможность передумать и написать новое завещание. Составлять его можно хоть ежедневно, причем каждый раз указывая новых наследников. По закону действительным будет последнее из завещаний (ст. 1130 Гражданского кодекса).
Для человека, получающего квартиру, главный минус заключается в том, что другие наследники через суд могут оспорить завещание. А значит, и отобрать у свежеиспеченного собственника если не всю недвижимость, то значительную ее долю. Имеются в виду категории наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве, даже если в завещании о них нет ни слова. Это несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг или другие нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149 Гражданского кодекса). Причем в этом случае не спасет даже истечение полугодового срока, отведенного наследникам для того, чтобы вступить в свои права. Если он заявит, что не знал или не мог знать об открытии наследства, суд может продлить этот срок. Такая возможность закреплена в статье 1155 Гражданского кодекса.
Еще один момент, о котором следует помнить: вместе с собственностью к наследнику переходит и ответственность по долгам человека, завещавшего квартиру. Конечно, если таковые имеются. Причем каждый наследник несет ответственность в пределах стоимости полученной доли (ст. 1175 Гражданского кодекса).

Дешево и сердито
Для одиноких пожилых людей довольно выгодной является рента, или договор пожизненного содержания с иждивением. Объясним, почему. В отличие от завещания этот договор дает возможность пенсионеру не только по-прежнему жить в своей квартире, но и получить постоянный источник дохода. Ведь квартира передается в собственность другому человеку не просто так, а взамен на пожизненное содержание ее владельца (ст. 601 Гражданского кодекса). Другими словами, новый собственник (плательщик ренты) обеспечивает прежнего (получателя ренты) продуктами питания, лекарствами, одеждой, оплачивает за него коммунальные услуги и т. д.
Если пожилой человек сначала подпишет договор, а через некоторое время окажется, что плательщик ренты – недобросовестный человек, сделку можно расторгнуть. Для этого нужно обратиться в суд и доказать, что плательщик ренты не выполняет своих обязательств. По статье 605 Гражданского кодекса это является основанием для расторжения договора.
Кстати, статья 605 Кодекса предоставляет еще один вариант действий на тот случай, когда плательщик ренты уклоняется от выполнения своих обязанностей. В суде можно потребовать у этого человека выкупа ренты. Проще говоря, пенсионер соглашается на то, чтобы ему больше не приносили молоко, и прощает обещанный, но так и не купленный телевизор. Однако взамен получает от непорядочного плательщика ренты денежную компенсацию (стоимость квартиры плюс деньги, которые причитались получателю ренты по договору за один год). В договоре ее обычно называют выкупной ценой.
Минусы ренты для пожилого человека заключаются в следующем. Во-первых, расторгнуть договор всегда сложнее, чем переписать завещание. Во-вторых, и это, наверное, самый неприятный момент: плательщик ренты, как это ни ужасно звучит, заинтересован в смерти жильца квартиры. И если бабулька – божий одуванчик доверится мошеннику, появляется большой риск попасть в настоящую беду.
Теперь посмотрим на описанную выше ситуацию глазами того, кто представляет  другую сторону договора – плательщика ренты. Начнем с главного – минусов. Первый минус: прежний владелец будет жить в квартире неопределенное количество лет, поэтому до поры до времени плательщик ренты остается «министром без портфеля»: квартира есть, но ни продать, ни сдать ее, ни жить в ней он не может.
#6859# Второй – если получатель ренты вдруг решит расторгнуть договор, рентоплательщик, проиграв в суде, остается не только без квартиры (как в случае с завещанием) но и без денег, которые он уже истратил на содержание своего подопечного. Надеяться же на то, что суд займет сторону плательщика ренты, особо не приходится. Ведь практически невозможно документально подтвердить объем содержания, предоставленного «в натуре». Как, например, доказать, что квартиру старика вы убирали раз в неделю, лекарства покупали самые качественные, а яблоки и груши у него в доме вообще не переводились? Наоборот, в суде часто выясняется, что в договоре прописан минимум обязательств, которые попросту не обеспечивают потребностей пожилого человека. И тогда у судей возникает вопрос: насколько добросовестно действовал рентоплательщик при заключении и исполнении договора.
И все же, несмотря на эти минусы, рента остается выгодной сделкой. Ведь с жильцом или без него, но квартира становится собственностью плательщика ренты сразу после заключения договора. Значит, распорядиться ею по своему усмотрению можно сразу после смерти получателя ренты (в отличие от завещания, с которым, чтобы тебя признали полноправным наследником, нужно еще по инстанциям побегать). К тому же квартира переходит к новому собственнику практически даром, так как все расходы на выполнение обязанностей по договору – мизер по сравнению с рыночной стоимостью квадратных метров жилья. К тому же оформление пожизненного содержания дает определенность, так как без ведома плательщика ренты договор никто переписать или расторгнуть не сможет. А вот новое завещание можно состряпать, вообще не ставя наследников в известность. И лишь потом окажется, что не завещано Петрову Ивану Ивановичу никакой квартиры, а завещана ему всего-навсего сберкнижка с тремя рублями на остатке, которую он получит лишь тогда, когда пожертвует местному храму свою тринадцатую зарплату.

Дарю и точка!
Как и любое другое имущество, квартиру или дом можно подарить. Однако при заключении договора дарения хозяин должен быть стопроцентно уверен в том человеке, которому сей скромный дар будет преподнесен. Вдруг у этого товарища плохо с памятью? Возьмет и забудет о прежних обещаниях. И, став полноправным владельцем жилья, попросит прежнего собственника освободить территорию в трехдневный срок.
Еще один минус для человека, дарящего жилплощадь: заключив договор дарения, «повернуть оглобли» практически невозможно. В статьях 577–578 Гражданского кодекса закреплено право дарителя отказаться от исполнения договора. Но, к сожалению, сделать это можно лишь в двух случаях:
1) «если после заключения договора имущественное, семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни»;
2) «если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения».
Понятно, что и то, и другое придется доказывать в суде.
А вот одаряемому бояться нечего. Подарок – он и есть подарок! Владельцем квартиры становишься сразу после подписания договора (конечно, если в нем нет особых условий перехода права собственности). К тому же бесплатно. Единственное, о чем придется похлопотать, – это подать бумаги на госрегистрацию договора.

Дорого, да мило
Нередко даже близкие люди при передаче квартиры заключают договор купли-продажи, а не дарения. Сделки эти, конечно, притворные: никто никому денег не платит.
#6863# До 2006 года это практиковалось, чтобы избежать уплаты налога на имущество, переходящего в порядке наследования и дарения. С государством необходимо было делиться в том случае, если человек, передающий квартиру, и человек, ее получающий, не были прописаны на одной площади. Однако с 1 января 2006 года этот налог отменен (Федеральный закон от 1 июля 2005 г. № 78-ФЗ).
Сейчас подобную «бесплатную» куплю-продажу оформляют, чтобы прежний и новый собственники могли получить имущественный вычет по налогу на доходы физлиц (подробнее об этом «Семейный бюджет» писал в № 10,11/2006). Понятно, что игра стоит свеч лишь в том случае, если у этого человека есть существенный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 процентов. К тому же нужно полностью отдавать себе отчет в том, что заключение притворной сделки противозаконно, хотя многие эксперты считают, что на практике доказать в этом случае притворность купли-продажи трудно.

#6854# Вопрос – ответ
Можно ли заключить договор дарения квартиры так, чтобы сохранить за дарителем право проживания в ней?
Да, для этого достаточно включить в текст договора специальный пункт.
Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких получателей ренты?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Причем доли всех граждан, в пользу которых установлена рента, признаются равными, если иное не предусмотрено договором. Со смертью одного из рентополучателей выплаты не прекращаются: доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.

Ход конем
Тех, кто боится обжечься на договоре ренты, может заинтересовать такая разновидность купли-продажи, как купля-продажа с пожизненным содержанием. Объясним, чем хороша такая сделка. Известно, что договор ренты носит ярко выраженный личностный характер. Под содержанием часто понимают не только приобретение продуктов и лекарств, но и уход за пожилым человеком. В связи с этим основной причиной расторжения такого договора становятся межличностные конфликты. Договор купли-продажи с пожизненным содержанием лишен такой «неформальной» нагрузки: прежний собственник квартиры вместо «натурального» содержания периодически получает деньги. А значит, значительно снижается риск возникновения судебных споров.

Завещание собачке
Российское законодательство не позволяет завещать имущество животным. А вот в Америке, например, это возможно. Известен случай, когда миллионер и кинопродюсер Роджер Доркас все свои 65 миллионов долларов оставил любимому псу Максимилиану. Суд признал такое решение законным, поскольку при жизни миллионер выправил Максимилиану совершенно человеческие документы. Жене Доркас оставил 1 цент. Но дама тоже оказалась не лыком шита: она, по тем же собачьим документам, вышла замуж за пса и после его смерти спокойно получила все деньги, поскольку пес, естественно, завещания не оставил.

Договор познается в сравнении

 

Завещание

Рента

Дарение

Купля-

продажа

Какими статьями Гражданского кодекса регулируется

1118–1140

583–605

572–582

549–558

Обязательно ли заверять у нотариуса

Да

Да

Нет (документы могут быть составлены в простой письменной форме)

Госпошлина за совершение нотариальных действий (плата государственному нотариусу, регулируется статьей 333.24 НК РФК)

100 рублей

0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей

0,3% от суммы договора, но не менее 300 рублей

Плата нотариусу за техническую работу по составлению документа (примерные расценки)

От 200 рублей. Зависит от сложности

Около 3000 рублей

Нужна ли госрегистрация сделки

Нет

Да

Да

Да

Плата за госрегистрацию сделки

Нет

500 рублей

Риск расторжения договора

Высокий

Высокий

Низкий

Низкий

Когда квартира переходит к новому собственнику

В течение 6 месяцев со дня открытия наследства

Квартира переходит в собственность сразу, но распоряжаться ею можно будет лишь после смерти получателя ренты

После подписания договора (если нет особых условий)

После оплаты (если нет особых условий)

Текст: Елена Садовникова
Источник: © Семейный бюджет, 2007, № 1


Количество просмотров: 13378
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы