Ваш черёд блеснуть умом!
Десятки тысяч вопросов и игроков ждут вас в викторине "Поумничай!"
Недвижимость

Закрытый паевой инвестиционный фонд: настоящее и будущее

Закрытый паевой инвестиционный фонд: настоящее и будущее

#99598#

Ведущий рубрики:
Дмитрий Земеров

Заместитель генерального директора
по правовым вопросам
ООО«Уником Партнер»

Статья в рамках программы:

Повышения Финансовой грамотности

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) является инструментом инвестирования. При этом для организатора инвестирования ЗПИФ – это форма привлечения денежных средств и иного имущества в качестве инвестиций, а для инвестора – способ вложения свободных средств в инструменты фондового рынка или реального сектора экономики. ЗПИФы сейчас активно используются на практике: объем рынка коллективных инвестиций превышает 400 миллиардов рублей, причем 300 миллиардов рублей приходится на ЗПИФы. Впрочем, в 2011 году ситуация может радикально изменится.

Юридическая конструкция

Отношения инвестора и организатора инвестирования в ЗПИФе строятся на основе договора доверительного управления, в соответствии с которым собственник имущества – инвестор (также именуемый учредитель управления, пайщик) передает его организатору инвестирования (доверительному управляющему), который обязан совершать сделки с этим имуществом в интересах собственника. Все права пользования и распоряжения переданным имуществом переходят к управляющей компании, которая становится его владельцем.

При этом доверительным управляющим по договору доверительного управления является юридическое лицо – управляющая компания, в то время как количество лиц на стороне учредителя управления не ограничено.

Особенностью модели доверительного управления является то, что право собственности на переданное имущество не переходит к доверительному управляющему.

Действует режим общей долевой собственности лиц, внесших принадлежащее им имущество в ЗПИФ, на все активы этого фонда. Пайщик не имеет права раздела имущества или выделения доли из него, а также преимущественного права приобретения доли в праве собственности на это имущество.

Имущество, переданное инвестором организатору инвестирования (доверительному управляющему), формируется в имущественный комплекс, основные характеристики которого – обособленность и возможность изменения структуры и состава входящих в него активов.

Имущество ЗПИФа обособляется от иного имущества инвесторов и управляющей компании и учитывается последней на обособленном балансе. В отношении имущества ЗПИФа ведется самостоятельный учет. Следствием этого является невозможность обращения на него взыскания ни по долгам инвестора, ни по собственным обязательствам управляющей компании. В случае их банкротства указанное имущество не включается в конкурсную массу.

Возможность изменения структуры и состава имущества, входящего в имущественный комплекс, определяется тем, что активы фонда участвуют в хозяйственной деятельности, то есть какое-то имущество может видоизменяться и отчуждаться, а иное имущество – приобретаться в фонд.

Перечень активов, которые могут находиться в ЗПИФе, определяется в соответствии с условиями договора доверительного управления и требованиями законодательства: от денежных средств и ценных бумаг до недвижимости, долей в хозяйственных обществах и ипотечных кредитов.

С участием инвестора в ЗПИФе связано наличие у него двух групп гражданских прав: обязательственных (в отношении организатора инвестирования) и вещных (в отношении активов фонда). Комплекс этих прав удостоверяется ценной бумагой – инвестиционным паем. Именно посредством покупки инвестиционного пая осуществляется присоединение к договору доверительного управления и приобретение доли в праве собственности на имущество ЗПИФа.

Передача недвижимого имущества в оплату инвестиционных паев осуществляется по передаточному акту, подписываемому лицом, передающим недвижимое имущество в оплату инвестиционных паев, и управляющей компанией, а если это предусмотрено договором со специализированным депозитарием – также специализированным депозитарием. При этом передача недвижимого имущества в оплату инвестиционных паев фонда осуществляется при условии государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Деятельность ЗПИФ

Процесс управления активами ЗПИФ базируется на выборе отдельных инструментов, обеспечивающих целевое соотношение «риск-доходность» по фонду в целом.

Первый вариант – приобретение объекта недвижимости и последующая его продажа по цене, превышающей цену покупки.

Второй вариант – изменение купленного актива и последующая его продажа. Преобразования, например, реконструкция, модернизация объектов недвижимости, приводящие к повышению категории офисных помещений, создают добавочную стоимость объекту, поэтому доходность данных операций в меньшей степени зависит от рыночного изменения цены.

Следующим типом возможных операций является инвестирование в строительство, то есть заключение инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве и приобретение, таким образом, имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Доходность операции складывается из инвестиционного роста стоимости объекта в процессе его строительства и общего роста на рынке недвижимости.

Еще одним способом извлечения дохода является сдача объекта недвижимости в аренду. Для этого может использоваться жилая, офисная, торговая и складская недвижимость. Доходность таких операций составляет чистый поток рентных платежей и зависит от типа недвижимости и класса самого объекта.

ЗПИФ может участвовать в инвестировании строительства объекта, а затем оформить его в собственность и сдать в аренду.

Выплата дохода от доверительного управления и налогообложение

Согласно положениям Федерального закона «Об инвестиционных фондах» правилами доверительного управления ЗПИФ может предусматриваться промежуточная выплата пайщикам дохода от доверительного управления имуществом, составляющим фонд. Порядок определения размера указанного распределяемого дохода, порядок и сроки его выплаты, порядок определения лиц, имеющих право на получение дохода, устанавливается правилами доверительного управления.

Поскольку ЗПИФ представляет собой имущественный комплекс, следовательно, прибыль, образовывающаяся от использования имущества фонда, не подлежит обложению налогом на прибыль до момента её извлечения из ЗПИФа, то есть до момента получения этой прибыли пайщиком. Налог на прибыль всё же подлежит уплате, но только в случае, если инвестор захочет зафиксировать прибыль, то есть продать или погасить свой пай. До этого момента обязанности по уплате налога у инвестора не возникает.

В то же время поправки, принятые в главы 30 и 31 Налогового кодекса РФ, устанавливают, что с 1 января 2011 года управляющие компании обязаны уплачивать налог на имущество, внесенное в ЗПИФ, за счет средств фонда. Таким образом, ранее действовавшая налоговая льгота утратит силу, а количество ЗПИФов, созданных в целях такой оптимизации, сократится.

Преимущества использования конструкции ЗПИФа

1. Дополнительный способ привлечения финансирования инвестиционного проекта

Использование конструкции ЗПИФа позволяет привлекать финансирование реализуемого в рамках фонда инвестиционного проекта посредством продажи инвестиционных паев. Интерес пайщика в данном случае направлен на получение дохода.

2. Разделение управленческого и инвестиционного участия

Особенностью конструкции ЗПИФа является то, что она позволяет четко отграничить управленческое участие в проекте от инвестиционного. Участие в организаторе инвестирования - управляющей компании позволяет осуществлять управленческие функции в отношении имущества фонда. Участие пайщика в ЗПИФе реализует его инвестиционный интерес: он не занимается непосредственно хозяйственной деятельностью, но получает инвестиционный доход.

Хозяйствующие субъекты, осуществляющие инвестирование, зачастую могут быть заинтересованы в различном характере своего участия (управленческом и/или инвестиционном). Таким образом, в ЗПИФе, в отличие от хозяйственного общества, возможны различные варианты распределения управленческого и инвестиционного участия между субъектами инвестиционного процесса. При этом один хозяйствующий субъект может быть одновременно и пайщиком, и участником УК, осуществляя тем самым полный контроль над инвестиционным проектом.

3. Отделение рисков

Обособление имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и невозможность обращения на него взыскания по долгам организатора инвестирования и инвестора позволяют отделить риски, присущие деятельности участников инвестиционного процесса, от рисков конкретного инвестиционного проекта, реализуемого в рамках ЗПИФа.

4. Гарантии целевого использования средств

Управляющая компания распоряжается имуществом ЗПИФа в соответствии с целями инвестиционной политики и размещает его только в заранее определенный круг активов. Указанные цели и категории активов перечислены в правилах ДУ (в части инвестиционной декларации). Контроль над соблюдением управляющей компанией правил ДУ осуществляет специализированный депозитарий, при отсутствии согласия которого будет невозможно совершить сделку с имуществом фонда.

5. Повышение прозрачности бизнеса

Одним из необходимых условий привлечения сторонних инвесторов в проект является информационная прозрачность деятельности организатора инвестирования. При этом управляющая компания обязана раскрывать следующую информацию:
  • - о структуре и стоимости активов фонда;
  • - о динамике изменения стоимости имущества фонда;
  • - о вознаграждении УК и расходах, связанных с управлением фондом;
  • - информацию, содержащуюся в бухгалтерском балансе и отчете о прибылях и убытках управляющей компании;
  • - информацию, полученную по результатам ежегодной аудиторской проверки фонда;
  • - в отношении фондов недвижимости – по каждому из проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости, финансирование которых осуществляется за счет имущества фонда.

6. Повышение ликвидности имущества

Паевой инвестиционный фонд является инструментом секьюритизации, то есть механизмом отделения права собственности в виде титулов собственности от самих объектов. При этом движение собственности заменяется движением прав, оформленных как ценные бумаги – инвестиционные паи. Так, для отчуждения недвижимого имущества или передачи его в залог (в том числе для получения кредита) достаточно совершить сделку не с самим этим имуществом, а с инвестиционным паем, удостоверяющим долю в праве собственности на него. Благодаря такой возможности передачи прав на актив посредством совершения сделки не с ним самим, а с финансовым инструментом, удостоверяющим права на него, значительно снижаются транзакционные издержки и повышается ликвидность имущества.

7. Реинвестирование прибыли инвестора без налоговых потерь

Паевой инвестиционный фонд представляет собой имущественный комплекс, следовательно, прибыль, образовывающаяся от использования имущества фонда, не подлежит обложению налогом на прибыль до момента её извлечения из ЗПИФа, то есть до момента получения этой прибыли пайщиком. Налог на прибыль всё же подлежит уплате, но только в случае, если инвестор захочет зафиксировать прибыль, то есть продать или погасить свой пай. До этого момента обязанности по уплате налога не возникает.

Это позволяет реинвестировать полученную прибыль без налоговых потерь. Фактически уплата налога на прибыль может быть «отложена» на неопределенный срок.

8. Защита собственности

В закрытом паевом инвестиционном фонде:
  • - участие разделено на управленческое, принадлежащее управляющей компании, действующей на основании лицензии, и инвестиционное, субъекты которого имеют возможность сменить УК;
  • - информация о субъектах инвестиционного участия, а следовательно, и субъектах права собственности на активы фонда (в том числе недвижимость) содержится в более закрытой (по сравнению с такими публичными системами как ЕГРП и ЕГРЮЛ) информационной системе – реестре владельцев инвестиционных паев;
  • - управляющая компания распоряжается имуществом фонда при непосредственном контроле специализированного депозитария, а распоряжение недвижимостью также обусловлено проведением её оценки указанным в правилах ДУ оценщиком;
  • - за счет повышенной ликвидности активов имеется возможность в кратчайшие сроки передать их иному лицу, если собственник стал объектом рейдерской атаки.

Указанные факторы значительно осложняют недружественные действия в отношении бизнеса в целом или конкретного актива в частности.

9. Консолидация и централизация управления

Данное преимущество относится к случаям структурирования корпоративных активов, а также управления холдинговыми образованиями через ЗПИФ. Внесение активов в фонд позволяет консолидировать и увеличить их стоимость (за счет эффекта масштаба) и упорядочить управленческие структуры.

Недостатки использования конструкции ЗПИФа

Специфика закрытых ПИФов заключается в том, что выпуск инвестиционных паев фонда осуществляется только на стадии его формирования и в пределах указанного в правилах ДУ количества (а также в случае последующего увеличения количества паев, сопровождающихся внесением изменений в правила ДУ). Погашение паев управляющей компанией по общему правилу не допускается, за исключением случаев, прямо указанных в законе и связанных с внесением противоречащих интересам пайщика изменений или дополнений в правила ДУ.

Таким образом, особенность закрытых фондов состоит в том, что пайщик в течение срока функционирования фонда не может погасить свой пай и изъять имущество из фонда.

Посредством этого достигается определенная стабильность имущественного комплекса, что является необходимым условием работы фонда, что требует именно длинных вложений.

Направления использования конструкции ЗПИФа

Паевые инвестиционные фонды, обладая широким спектром уникальных характеристик, могут быть использованы при осуществлении различных видов коммерческой деятельности, как связанных с инвестированием, так и относящихся к текущей хозяйственной деятельности.

1. Портфельное инвестирование

– купля-продажа фондовых инструментов (акций, облигаций, инвестиционных паев) с целью получения дохода от изменения их котировок или получения соответствующих выплат по ним.

2. Финансирование строительных и девелоперских проектов

– как для реализации построенного или реконструируемого недвижимого имущества, так и для использования такого объекта для собственных нужд.

3. Управление такими категориями активов, как недвижимое имущество и ценные бумаги

Особый режим имущества ЗПИФа используется для избегания обложения налогом на прибыль платежей от сдачи недвижимого имущества фонда в аренду и последующего реинвестирования рентного дохода для целей развития такого имущества.

Вывод

В отличие от других типов фондов законодательство предоставляет закрытым фондам возможность работать с максимально широким перечнем объектов вложений, что делает ЗПИФ универсальным инструментом среди других типов паевых фондов. Целесообразность использования закрытого паевого инвестиционного фонда обусловлена преимуществами, которые связаны с особенностями конструкции и модели функционирования этого инструмента инвестирования. В то же время изменения в Налоговый кодекс будут способствовать уменьшению числа фондов-схем, что, в свою очередь, преобразует рынок коллективных инвестиций в более сбалансированный с позиции участия в нем реальных инвесторов.
Количество просмотров: 10236
Погода в Москве

ясно  -4oC

 

ясно

Гороскопиум

Loading...
 
Знаете, что думают о Вас ацтеки или друиды
  
 
 
В верх страницы В конец страницы